Как осуществляется управление зданием Министерства земледелия?

04.11.2021.

Управление зданием Министерства земледелия (МЗ) (пл. Республики 2, Рига) осуществляется недостаточно экономично и эффективно, нет четких перспектив на будущее и первоочередных действий, которые необходимо предпринять в условиях нехватки средств. Кроме того, управление недвижимостью не преследует интересы государства как собственника. Это самые важные выводы после проведенной Государственным контролем ревизии.

Для справки

  • ГООО «Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi» (ZMNĪ), которому передано практическое управление зданием Министерства земледелия, не выполнило требования нормативных актов[1] при определении арендной платы и не получило весь доход, причитающийся за государственное имущество. Также не уделяется должного внимания аренде неиспользуемых помещений.
  • Министерство земледелия и подведомственные ему учреждения покрыли расходы, которые должны оплачивать частные арендаторы.
  • ZMNĪ уже давно привлекает для выполнения работ по обслуживанию здания одного субподрядчика, у которого есть и другие обязательства по предоставлению помещений учреждениями Министерства земледелия.

«В интересах государства как собственника обеспечить поддержание состояния собственности и ее соответствие потребностям учреждений, а также сохранение стоимости государственного капитала на протяжении всего срока эксплуатации. Если улучшение недвижимости откладывается и дальше, то в будущем следует ожидать значительно более высоких затрат из-за прогрессирующих повреждений здания, а также из-за увеличения затрат на строительные материалы, строительство и реконструкцию. К сожалению, Министерство земледелия не установило целевые показатели для управления зданием, не сформулировало стратегическое видение развития и управления недвижимостью, а также не провело подробный анализ затрат на управление и фактически необходимых инвестиций в здание для обеспечения его устойчивости. Если бы вы были владельцем здания на берегу реки Даугава, вы допустили бы такие действия по управлению своим имуществом? Скорее всего, нет.» рассказывает член Совета Государственного контроля и директор Четвертого ревизионного департамента Инга Вилка.

Ревизоры Государственного контроля указывают на несколько парадоксов в нынешнем управлении зданием Министерства. Например:

  • Несмотря на то, что в ведомстве учреждено государственное предприятие (ГООО «Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi», ZMNĪ), которое управляет государственной недвижимостью от имени Министерства, шесть из девяти подчиненных Министерству земледелия учреждений сами проводят действия по управлению недвижимостью, необходимые для их офисов в Риге.
  • При определении арендной платы за помещения в этом здании ZMNĪ не выполнило требований нормативных актов[2]. Например, рассчитанный налог на недвижимость за здание применяется ко всем арендаторам помещений, хотя помещения, используемые учреждениями юридического лица публичного права, налогом не облагаются. В результате как в 2019, так и в 2020 году Министерство земледелия и его подведомственные учреждения выплатили компенсацию налога на недвижимость, включенную в арендную плату за здания, в размере не менее 15 633 евро, которую должны покрывать частные арендаторы.
  • Несмотря на то, что здание МЗ заполнено не полностью, некоторые ведомственные учреждения министерства, расположенные в здании, дополнительно арендуют помещения у частного лица вблизи здания.
  • Большая часть управленческих расходов состоит из затрат на услуги обслуживания, предоставляемые с самого начала фирмой ООО «Augstceltne». Невзирая на большую долю этих услуг, по истечению срока договора в июле 2021 года ZMNĪ еще не начало новую процедуру закупки, но продлило договор до конца года.
  • Недостаток дохода компенсируется: (1) непроведением необходимых ремонтных работ здания, что приводит к дальнейшему ухудшению его состояния, (2) получением дохода от сдачи в аренду других площадей недвижимости (парковок, рекламных площадей, конференц-залов и площадей на крыше). Однако даже в этих видах аренды действия ZMNĪ недостаточно эффективны и экономичны;

Поскольку большинство учреждений, подчиненных Министерству земледелия, сами осуществляют действия по управлению недвижимостью и не используют услуги ZMNĪ, в его управлении нет такого большого портфеля недвижимости, который позволял бы получать достаточный доход для успешного управления недвижимостью. В результате этого нет возможности создать достаточных накоплений для дальнейшего развития недвижимости, и вместо этого зачастую требуются средства государственного бюджета для удовлетворения неотложных нужд.Основываясь на выводах и заключениях ревизии соответствия/ эффективности для улучшения управления государственной собственностью, Государственный контроль рекомендует Министерству земледелия оценить возможные перспективы развития ZMNĪ либо путем усиления портфеля недвижимости с одновременным улучшением контроля над хозяйственной деятельностью государственного предприятия, либо путем рассмотрения возможности передачи управления недвижимостью другому управляющему с большим потенциалом. Второе решение позволило бы переоценить, должно ли ZMNĪ, выполняющее свою основную деятельность - делегированные задачи в области мелиорации земель, продолжать работать в качестве государственного предприятия, решая тем самым проблемы, выявленные в предыдущей проведенной Государственным контролем ревизии.

Всего Государственный контроль предоставил 15 рекомендаций Министерству земледелия и ГООО «Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi», которые устранят недостатки в текущей модели управления недвижимости МЗ, обеспечат соблюдение принципов управления государственной недвижимостью и эффективное управление государственными ресурсами, а также обеспечивают управление недвижимостью в соответствии с ситуацией на рынке недвижимости.

Мотивация ревизии

В ходе очередной ежегодной проверки точности составления годового финансового отчета Министерства земледелия за 2020 год, внимание Государственного контроля привлекли расходы Министерства земледелия на ремонт помещений в здании на площади Республики 2 в Риге, которые производится в дополнение к арендной плате, установленной управляющим недвижимостью. Такой ситуации не должно возникнуть, если управление государственной недвижимостью организовано в соответствии с установленными едиными принципами управления государственной недвижимостью[3]. Поэтому Государственный контроль инициировал отдельную ревизию, чтобы выяснить, как управляется здание Министерства земледелия и в соответствии ли с интересами государства как собственника.

Дополнительные материалы

 

[1] Пункт 15 части второй статьи 1 Закона «О налоге на недвижимое имущество», Кабинет Министров 20.02.2018; пункт 69 правил Кабинета Министров № 97 «Правила аренды имущества юридического лица публичного права» от 20.02.2018.

[2] Пункт 15 части второй статьи 1 Закона «О налоге на недвижимое имущество», Кабинет Министров 20.02.2018; пункт 69 правил Кабинета Министров № 97 «Правила аренды имущества юридического лица публичного права» от 20.02.2018.

[3] Правила Кабинета Министров № 97 «Правила аренды имущества юридического лица публичного права» от 20.02.2018; правила Кабинета Министров № 934 «Положение о принципах и порядке управления государственной недвижимостью, а также о порядке сбора информации об управлении государственной недвижимостью и недвижимым имуществом, используемым государственными учреждениями» от 06.12.2011.